Que la motivation soit  celle d’avoir un pied à terre en Israël  ou bien d’investir, une chose est sure,   l’immobilier israélien est un des meilleurs placements sur ces dix dernières années. Certaines villes, telles que Tel Aviv, Jérusalem, Hertzeliya, Raanana, ou encore Netanya, Ashdod, Eilat, etc…ont connu une hausse des prix de l’immobilier allant jusqu’à 300 % en 10 ans.

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Photo by Nati Shohat/Flash90

Est ce que cet Eldorado a encore un bel avenir devant lui ? Existe t il encore des niches sur lesquelles investir ?

Pour les gérants du nouveau fond d’investissement immobilier IREL –Israel Real Estate Leverage, le constat est simple : Les perspectives de croissances sont desormais plus modestes et la fiscalité s’alourdit en raison notamment de l’augmentation de la taxation sur les plus-values et sur l’acquisition.

L’option la plus intéressante en terme de rentabilité aujourd’hui semble etre  l’investissement sur des biens en VEFA ou Vente en État Futur d’Achèvement.

Pourquoi ?

Afin de pouvoir démarrer un projet immobilier et obtenir les fonds par la banque garantissant le projet, le promoteur doit avoir vendu au minimum 30 % du projet et accorde de ce fait des réductions conséquentes (de 10 à 20 %) en période de préventes. Il apparaît que dès qu’un projet a dépassé les 50 % de ventes sur plan et qu’il a obtenu l’autorisation de la commission (ce qui équivaut à un pré-permis) son prix de vente augmente de 10 à 15 % par rapport aux préventes. La période entre les préventes et l’obtention du permis/pré-permis de construire dure entre 12 et 24 mois.

« IREL va se positionner sur des projets à l’état de préventes offrant un effet levier estimé à 1 pour 5. L’acquisition de grandes surfaces, revendues à l’obtention du permis permettront d’obtenir des réductions conséquentes et d’optimiser l’effet de levier . C’est un cercle vertueux : la vente de grandes surfaces permet au promoteur de dépasser plus rapidement le seuil minimum requis pour obtenir les fonds bancaires, lui permettant de passer à l’étape suivant la prévente et donc  mécaniquement d’augmenter le prix des lots; sans oublier les économies réalisées sur les frais juridiques, et sur les commissions d’achats que procurent un tel système, explique le gérant du fond »

Les fonds d’investissements en immobilier existent depuis longtemps en France. L’objectif est d’offrir la même possibilité de diversification de placements aux francophones sur le marché israélien, marché qui leur est si proche et pourtant si éloigné.

Si vous voulez en savoir plus sur ce fond, cliquez ici

 

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15 COMMENTS

  1. La bulle immobilière est en train de se dégonfler entre -10 à – 20 % de baisse des prix de vente suivant les regions sauf peu être sur certain projets neufs.

  2. Mon expérience sur l’immobilier Israélien, bientôt quatre ans de procès, quatre vint mille shekels de frais de justice et ce n’est pas encore fini ! Alors à tous soyez hyper prudent surtout si vous achetez dans des constructions neuve, les jolies marbres de façades et les fastueux lobbys de miroirs sont que des trompe couillons car derrière tout ça vous avez de la m…de et une fois que vous avez investis n’attendez plus rien, en Israël il n’existe aucune loi qui régi les constructions, aucune obligation pour un promoteur et aucun règlement comme dans les pays civilisés et les juges ne savent pas sur quoi se baser pour juger alors ils vous font payer des dizaines de millier de shekels pour nommer DES experts aussi incompétents les uns que les autres mais tous agréés par la justice, juste un petit exemple un immeuble de 8 étages reçois sans problème le tofes 4 alors qu’ils ont tout simplement oubliés les paratonnerre obligatoire depuis plus de cent ans dans le monde, et ceci n’est qu’un tout petit exemple, attendez vous aux premières pluies à des inondations depuis le toit et les murs et ne vous attendez surtout pas à ce que votre bien soit soit doté d’isolation acoustique ce n’est pas obligatoire en Israël et quand vous entendez vos voisins de disputer ou faire pipi on vous expliquera que c’est normal etc. . . . . . . . . . . . . . .

  3. Israel… Les constructions.. Il n y a que des arabes sur les chantiers et n y voyez aucun racisme c est du travail arabe
    Ça n empêche pas les prix de prétexte a un équilibrage sur le hausanien a Paris
    Le plein en ce qui concerne le plus gros des investisseurs à 12.000€ le m 2 semble fini ou preSque de plus avec un euro en chute de 20% tout coûté 20% plus cher … Ça finit par cuber pour des résidences secondaires de plus toute l annee hors mis les fêtes les immeubles sont désertiques ..ce qui risque d arriver c est que la bulle explose pour retrouver des équilibres a 7..8. 000€ le m2 et ce sera encore bien l euro va encore prendre de sa valeur le shekel se bonifier des U Israël ex’ploitera ses pétroles et gaz et les prix d équilibrages des changes feront que naturellement cet equilibre se fera …la les prix sont exagérés …les vues des appartements évitons d en parler pour beaucoup des ruines ambulantes ..des chantiers à telqviv ouverts pour50 ans de nuisances etc…

  4. On a 2 images contradictoires de la société israelienne d’une part des chercheurs qui sont à la pointe des innovations dans tous les domaines et qui apportent au pays et au monde des solutions ; et d’un autre côté des entreprises qui degradent la vie qoutidienne des israeliens par leurs amateurisme ou leurs appât du gain. L’immobilier en est un exemple frappant mais d’autres secteurs sont concernés par cet etat d’esprit.

  5. Aucunes legislation ne défend les conssomateurs notamment dans l’acquisition immobilière. Ceux ci se trouvent face soit a des promoteurs sans scrupules ou à des agents immobiliers intraitables. Cet sitution est normale , puisque ce secteur d’activité est protégé par la classe politique de notre pays qui est dans le conflit d’intérêts total.

    • Vous avez parfaitement raison, aucun loi ne régis la construction en Israël et même les juges sont dans l’incapacité de statuer ce qui fait que les promoteurs profite de cette situation et c’est pour ça que bien souvent une fois que qu’ils sont payés et si vous avez des doléance ils vous répondent sans scrupule « vous n’avez qu’à saisir la justice »seul les législateurs et nos gouvernant sont responsable de la situation mais la situation ne semble pas du tout perturber le rythme de leur vie si elle ruine celle des citoyens.

  6. Je ne m’attellerai pas à corriger les fautes d’orthographe – qui reflètent le niveau des commentaires – et corrigerai uniquement les bêtises écrites.

    La promotion immobilière est bien évidemment – et bien heureusement – réglementée en Israël ; il existe 2 types de garanties protégeant l’acquéreur, à savoir la garantie bancaire émise par la banque suivant le projet (la plus courante et favorisée par les banques hypothécaires) ou l’inscription au cadastre d’une note suspensive.
    Sagiv 0-1 Pierre : votre expérience personnelle ne fait pas office de loi et donc évitez l’effet buvard.

    Pour ce qui est de la bulle immobilière : cette licorne pointe le bout de sa corne de façon récurrente mais… n’est qu’une légende ; de fait, l’immobilier israélien a le vent en poupe, et bien que l’augmentation exponentielle connue entre 2007 et 2011 appartienne au passé, les prix continuent à augmenter. Par ailleurs, Stanley FISHER (ancien gouverneur de la Banque Centrale d’Israël) a quasiment verrouillé toute éventualité de bulles – traumatisme des sub-primes oblige….. – limitant l’octroi d’un concours bancaire à l’investisseur à 50 %.
    L’attentisme quant à l’EUR reprenant de la vigueur n’est qu’un piège : quand bien même il remontrait, pas sur que le gain dû à cette remontée égale le delta sur plus value, cumulé aux revenus locatifs potentiels durant la période d’attente.
    Richard 0 -1 Pierre.

    Enfin, Gérard, il est question de l’immobilier israélien et non parisien.

    • Je vois que aussi lumineux que vous pensez être vous êtes à côté de ce dont nous parlons ici, il n’est pas question de lois sur les garanties protégeant l’acquéreur bien que! mais du vide de loi encadrant la construction qui permet au promoteur de faire ce qu’il veut et comme il veut, un exemple tout simple un immeuble de 8 étages livré et qui reçoit le tofés 4 est dépourvu de paratonnerre il nous a fallut changer 4 fois de carte informatique des ascenseur pour nous rendre compte que le promoteur avait l’économie de se poste qui est obligatoire depuis plus de 100 ans dans les pays civilisés, ceci est un petit cas banal sur le reste donc svp pas tout mélanger pour tromper l’ennemi, corriger c’est bien suivre le thème du débat c’est mieux, alors effectivement ne vous attelez pas à corriger fautes d’orthographe et lisez avant de répondre c’est plus constructif, je suppose que vous bossez dans la finance vous maîtrisez bien le vocabulaire et les chiffres, mais ce n’est pas la question ici.
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  7. Cette classe politique porte atteinte à nos conditions de vie.M Kahlon est un menteur puiqqu’il avait lors de la campagne electorale avec Netanyahu fait des promesses multiples pour alleger les conditions d’accès à la propriété , et proteger les droits des locataires. Ces promesses devaient être effectives dans les 6 mois. 6 mois apres rien de tous cela. Les Golda, Beguin, Rabin nous manquent aujourd’hui .

  8. M Pierre : La garantie bancaire est optionnelle et negociable et non oblogatoire, l’inscription au cadastre , ce n’est pas 1 scoop elle est nescessaire pour asseoir les differents impots et taxes locales suivant la surface et les equipements.Par contre aucunes garantie decenale sur l’ouvrage ainsi qu’aucune garantie biennale sur le petit ouvrage ne sont obligatoires.A la remise des clefs aucunes possibilités de faire des reserves et de bloquer le dernier versement n’a été prévu par nos legislateurs qui onr d’autres chats à fouetter , notamment leurs affaires personnelles. Donc en conclusion l’acquisition immobilière en israel est une jungle pour l’acquéreur.

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