Il y a un mois, un de mes clients désireux d’acquérir un bien d’un promoteur à Tel-Aviv a été très surpris lorsque je lui ai annoncé qu’il devrait notamment prendre en charge les frais de l’avocat du promoteur et que ses honoraires s’élevaient à 1.5% hors taxes du montant du bien.

Le Client était stupéfait par le montant réclamé et ne comprenait pas pourquoi il devait régler des honoraires à l’avocat du promoteur.

Choqué par la nouvelle, il a annulé l’acquisition.

Pour vous éviter cette surprise, j’exposerai dans cet article le rôle de l’avocat du promoteur, un ordre de grandeur du montant des honoraires que l’avocat peut réclamer et les situations lors desquelles cette règle s’applique.

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RÔLE DE L’AVOCAT DU PROMOTEUR 

L’avocat du promoteur se charge :

  1. D’envoyer un contrat de vente à l’avocat personnel de l’acheteur qui l’ajustera en fonction des réclamations de son client.

  1. De la parcellisation (« rishoum baït mechoutaf »).

En Israël, lorsqu’un bien est inscrit au cadastre, on lui attribue :

  • Un numéro de bloc qui définira le quartier ;

  • Un numéro de parcelle qui définira l’immeuble ou le groupe d’immeubles ;

  • Un numéro de sous-parcelle qui définira l’appartement en question.

L’avocat du promoteur se charge donc d’inscrire les sous-parcelles au cadastre et également un accord entre tous les propriétaires concernant la gestion de l’immeuble.

Il est important de savoir qu’outre la parcellisation, l’avocat du promoteur n’a pas de responsabilité juridique envers l’acquéreur.

C’est pourquoi il est fortement recommandé de prendre un avocat personnel.

DÉLAI POUR EXÉCUTER LA PROCÉDURE

En règle générale, un délai est fixé à l’avocat du promoteur pour réaliser la parcellisation et est ensuite inscrit sur le contrat d’acquisition.

Notez que la procédure peut prendre entre 5 et 10 ans. Je vous conseille donc vivement de suivre le processus et de vérifier que le travail soit bien effectué.

QUAND EST-CE QUE L’ACQUÉREUR DOIT-IL PAYER L’AVOCAT DU PROMOTEUR. QUEL EST LE MONTANT DES HONORAIRES ?

  1. Lors de l’achat chez un promoteur.

Les frais d’honoraires seront entre 1.5% et 2 % hors taxes (18 %) du montant du bien.

  1. Lors de l’achat d’un bien d’une deuxième main dont la parcellisation n’a pas encore été terminée.

L’acquéreur paiera entre 0.25 % et 0.5 % hors taxes du montant du bien.

Le montant des honoraires est à déterminer dans le contrat d’acquisition et à régler le jour de la signature. Il n’y a pas de possibilité de supprimer ces frais.

BONNE NOUVELLE, UN PROJET DE LOI EST EN COURS

Pour faciliter et favoriser l’achat de biens immobiliers, le député Uri Ariel a signé un projet de loi, le 04 décembre 2014, qui limite les frais de l’avocat du promoteur à un montant maximum de :

  1. 5.000 NIS TTC

ou

  1. 1.5 % hors taxes de la moitié du montant du bien.

(On choisira le plus petit montant entre les deux propositions).

 Attention, cette loi ne s’appliquera que sur les appartements ne dépassant pas 4.642.750 NIS.

CONCLUSION

L’acquéreur paie l’avocat du promoteur pour le travail et les frais engendrés par l’inscription des sous-parcelles au cadastre.

Ces frais sont importants mais le Gouvernement est entrain de mettre en place un système pour les réduire au maximum.

L’information ne saurait se subsister à des conseils juridiques.

Pour de plus amples informations, n’hésitez pas à nous contacter, nous serons heureux de vous aider.

par Maître Galit ZAMIR – visitez son site – pour -Tel-Avivre –

Pour de plus amples informations, n’hésitez pas à la contacter.
Cabinet d’Avocats Galit ZAMIR – 103 Hahashmonaim 2 ème étage, Tel-Aviv – 12 Kikar Haatsmaout, 5ème étage, Netanya.

Tél. français  : 01.77.38.12.51 – Tél en Israël : 077-3505530 (Cabinet) – -Portable : 054-5977768 – Email : [email protected]

103, rue Hahashmonaim, BP 20485, 2ème étage, 6713319 Tel-Aviv – 12 Place (Kikar) Haatsmaout, BP 1536, 5ème étage, 4211501 Netanya

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Cabinet d’Avocates Galit ZAMIR, 

 

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5 COMMENTS

  1. Ce sont des pratiques douteuses pour des motifs douteux , liés à la lourdeur d une administration qui travaille à la vitesse d un bébé chameau .
    En ce qui me concerne j ai réglé 23000 shekelim à l avocat du cablan et 11000 shekelim au mien ,qui lui n a pas abusé ;bref attention aux surprises!

  2. Encore les multiples arnaques officielles ayant cours en Israel .Toutes ces injustices ubuesques ont été connues et perpétuités par les différents gouvernements de ces dernieres années. Ill est vraiment temps de penser à la vie quotidienne des israeliens, et non à l’avenir politique des dirigeants de ce pays. Messieurs Netanyahu et autres, prenez exemple sur vos aînés, Golda, Beguin, Rabin….

  3. Les frais de l’avocat du promoteur étant effectivement importants, il faut absolument s’assurer dès le début du projet d’acquisition de connaître tous les coûts annexes à l’achat pour éviter les mauvaises surprises.

    C’est pourquoi, lors des rendez-vous personnels à notre cabinet, nous calculons avec le Client le coût réel de l’appartement envisagé au shekel près.

  4. Il serait temps pour le gouvernement et les avocats d’Israël d’établir une comparaison avec l’étranger concernant les transactions immobilières En France une acquisition est définitivement inscrite au cadastre au terme d’un délais de 3 mois.Pourquoi faut il en Israël entre 5 et 10 Ans ?

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