Le marché israélien de l’immobilier est un marché de plus en plus attractif, tant pour les nouveaux immigrants-les Olim Hadashim, que pour les résidents non-israéliens qui souhaitent investir dans le pays. Cependant cette activité étant en plein essor, il est nécessaire de pouvoir évaluer l’option qui convient le mieux de la location ou de l’achat.

Modern Luxury Beach Loft / Apartment with Sea View

À cette fin, voici un tableau explicatif des villes les plus prisées et du prix moyen au m2.

VILLES

LOCATION/AN/m2 (SHEKELS)

LOCATION SAISONNIAIRE/m2 (SHEKELS)

ACHAT/m2 (SHEKELS)

Jérusalem Centre

90

143,5

31 139

Jérusalem Mamila

108

228

48 697

Raanana

51

 

18 777

Tel Aviv Dizengoff

96,5

106

33 359

Florentine

84

90

28 661

Netanya

43

80

13 944

Ramat Poleg

78

98

17 590

Hertzeliya

85

150

34 010

Hertzeliya Pitouah

100

250

45 000

Lorsqu’on loue un bien en Israël, on est en relation avec le propriétaire : seule la personne dont le titre de propriété est officiellement inscrit au TABO (cadastre) ou son mandataire est en droit de louer l’appartement, de signer le bail, ou encore d’expulser le locataire.

En général, un propriétaire demandera la caution d’un ou de plusieurs garants, un chèque d’acompte, et/ou un billet à ordre, dénommé shtar Hov (reconnaissance de dette, qui incombe au locataire ou à ses garants) ; ce qui nécessite une procédure judiciaire.

Il est donc recommandé au propriétaire d’exiger l’encaissement d’une caution raisonnable à la signature du contrat afin d’éviter que l’exécution d’un shtar Hov, ou l’encaissement tardif d’un chèque ne le mette face à des locataires insolvables. Si vous êtes locataire, exigez que la caution soit encaissée sur le compte séquestre d’un avocat pour éviter toute mésentente.

La délimitation entre les obligations de chacune des parties étant étroite, afin d’éviter que la responsabilité de tout dégât ne se reporte sur le locataire, il est fortement recommandé à ce dernier de contracter une assurance pour le mobilier comprenant la responsabilité civile dans le cas où celui-ci causerait un dommage au propriétaire, puisqu’en Israël, il n’existe pas d’obligation légale pour le propriétaire de contracter une assurance sur les murs.

Cependant la répartition des obligations concerne le paiement des différentes charges dont il incombe aux deux parties de définir la répartition contractuelle.

Ainsi, s’il est d’usage que le locataire paie l’électricité, l’eau, le gaz, et les charges de l’immeuble ; il est primordial de stipuler que les charges, ou les taxes se rapportant à des travaux exceptionnels effectués dans l’immeuble sont prises en charge par le propriétaire, tout en précisant la période de location prévue, et ce, afin d’éviter d’assumer les dettes des précédents locataires et d’y inclure la période de bail israélienne qui est de 1 an corrélée au droit reconnu au propriétaire de résiliation du contrat.

À la fin de la période de location, le propriétaire devra s’assurer que le locataire a bien réglé toutes ses factures – faute de quoi il pourrait en être tenu responsable.

Il est donc primordial pour tout achat ou location d’un bien immobilier en Israël de faire appel à un avocat qui reste le conseiller indispensable pour accompagner le résident aussi bien israélien que non-israélien dans cette procédure. Le contrat de location ou de vente est établi en hébreu et la présence d’un avocat est essentielle à la bonne réalisation de la transaction, afin d’éviter mauvaises surprises et dépenses imprévues.

SUJET

FRANCE

ISRAËL

Location-Bail d’un appartement meublé

1 an renouvelable tacitement, préavis d’1 mois

1 an renouvelable par un nouveau contrat

Location-Bail d’un appartement non meublé

3 ans, préavis de 3 mois

1 an, il y est précisé contractuellement comment le propriétaire peut résilier le contrat

obligation de trouver nouveaux locataires approuvés par le propriétaire

– pénalités

– préavis établis dans le contrat

Régularisation charges

Propriétaire 1 fois/an

Pas de régularisation

Charges électricité /gaz/arnona [taxes locales]/eau/syndic/

Par lettre recommandée ou par téléphone

Déplacement en personne + pièce d’identité

Révision ou modification des loyers ; annuelle

Indexée sur l’indice de référence des loyers

À la discrétion du propriétaire

Révision ou modification des loyers : renouvellement de bail

Possible si le loyer est manifestement sous-évalué + obligation de prévenir le locataire 6 mois à l’avance

À la discrétion du propriétaire

Clauses abusives

Interdites

Liberté contractuelle

Dépôt de garantie

=1 mois de loyer

Garantie bancaire >3 mois dans un compte bloqué

Garants

1 maximum 2

À la discrétion du propriétaire

Réparations

Incombe au propriétaire sauf locatives

Incombe au propriétaire sauf locatives

Acquérir un bien en Israël

Contrairement au droit français, le Zikhron Devarim, mémorandum d’accord, pré-contrat ou promesse de vente est déconseillé en Israël afin de ne pas limiter la négociation du futur contrat ; voir annexe à nos articles : « Combien coûte réellement l’achat d’un appartement ? » « Il faut honorer une promesse de vente »

Il est bon de rappeler que la crise économique n’épargne pas Israël, ainsi investir dans l’immobilier est une valeur sûre, offrant une plus-value pour son investissement ; d’autant plus que les villes du centre sont en plein boum immobilier [Netanya , Tel aviv , Hertzelia], et il faut aussi ajouter ici le faible taux d’intérêt pratiqué dans les banques israéliennes qui varie entre 0,14 et 0,40 pour cent.

Nonobstant les avantages d’un tel investissement, il reste toutefois impératif de prendre en compte la taxe d’habitation qui incombe au propriétaire et le taux de remboursements lorsqu’un crédit immobilier entre en jeu. Des mesures de rentabilisation sont mises en places : la location ou la location saisonnière pouvant être assurées par des Sociétés de Gérance de Biens, qui sont responsables du nettoyage et d’éventuels problèmes dans le bien moyennant 20 à 25 % du prix. Il est nécessaire de rappeler qu’il existe trois façons d’acquérir un bien : soit auprès d’un particulier pour un appartement d’occasion, soit auprès d’un promoteur, soit dans le cadre d’un groupe d’achat qui réunit plusieurs particuliers qui confiant la construction ou l’achat de biens à un promoteur.

par Maître Galit ZAMIR – visitez son site – pour -Tel-Avivre –

Pour de plus amples informations, n’hésitez pas à nous contacter.
Cabinet d’Avocats Galit ZAMIR – 103 Hahashmonaim 2 ème étage, Tel-Aviv – 12 Kikar Haatsmaout, 5ème étage, Netanya.

Tél. français (appel local) : 01-77381251 – Tél. en Israël : 077-3505530 (cabinet) – Portable : 054-5977768 Email : [email protected]

 

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2 COMMENTS

  1. Bonjour

    Je recherche un appartement À louer sur Tel-Aviv meublé si possible en bord de mère éventuellement, un trois-pièces une terrasse.

    Je suis française du sud de la France plus exactement de Cannes…

    Mon départ est prévu mi-janvier…

    Voici mon numéro de téléphone 06 16 15 13 09

    Je vous remercie par avance.

    Bien cordialement

    Sophie Milazzo

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