Combien coûte réellement l’achat d’un appartement en Israël ?

Il y a quelques mois, la famille Cohen (nom d’emprunt), nouvellement immigrée en Israël, s’est présentée au Cabinet, toute excitée et heureuse de m’annoncer que je pouvais enfin procéder à la transaction d’achat de l’appartement que l’agent immobilier leur avait trouvé après des mois de recherches infructueuses.

Contente pour eux, je leur ai posé un certain nombre de questions afin de vérifier s’ils étaient prêts financièrement et mentalement à entamer le processus  » d’achat d’un appartement « , une acquisition importante à laquelle  il faut se préparer en conséquence.

Très vite, au décours de quelques questions, je compris que la famille Cohen ne connaissait, ni n’avait pris en compte les frais supplémentaires inhérents à  l’achat d’un bien immobilier en Israël. Le budget total d’acquisition s’élevait à une somme plus importante que le prix de vente avancé par l’agent immobilier.

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J’ai donc procédé à la revue en détail de tous les frais qui allaient s’ajouter au prix de base et après avoir évaluer le coût réel de l’acquisition je leur ai établi un plan détaillant chaque étape de l’opération jusqu’à la signature finale. 

Les principaux frais de la transaction d’achat en Israël sont les suivants : 

  1. 1.   Les frais d’agence immobilière – afin de trouver l’appartement de vos rêves en termes de localisation, prix, nombre de pièces, quartier qui vous convient,… vous devrez faire appel à une agence immobilière pour vous aider dans cette recherche. Les frais d’agence sont de 2 % HT de la valeur du bien.
  2. 2.   L’inspection du bien par un expert avant la signature du contrat, nous effectuons un certain nombre de vérifications juridiques. Notre Cabinet vous recommande également de faire appel à un professionnel pour vérifier plus en profondeur l’aspect technique du bien, très utile pour prévenir les problèmes futurs : construction irrégulière, permis de construire, métrage, plans de construction, plan d’urbanisme, existence de droit d’expropriation ou de préemption par les autorités locales, etc… Ces frais varient entre 1,000 Nis et 3,500 Nis, en fonction du bien. Il n’est pas obligatoire de recourir à un expert-évaluateur du bien en examen préliminaire, mais fortement recommandé. 
  3. La taxe  d’acquisition – il est important de noter que son taux peut varier à tout moment. Il diffère suivant le statut de résidence (résident israélien ou étranger).  Pour cette raison, il est nécessaire de consulter un avocat spécialisé dans l’immobilier.

Tableau des taux d’imposition pour l’acquisition d’une première habitation par un résident israélien:

Prix du bien en NIS, à partir de : Jusqu’ à : Taxe d’acquisition
             – 1,517,210 0%
1,517,210 1,799,605 3,50%
1,799,605 4,642,750 5,00%
4,642,750 15,475,835 8,00%
15,475,835 10,00%

 

Tableau des taux d’imposition pour l’acquisition d’une habitation supplémentaire par un résident israélien ou pour l’acquisition d’une habitation par un étranger:

Prix du bien en NIS à partir  de : Jusqu’à : Taxe d’acquisition
                 – 1,123,910 5,00%
1,123,910 3,371,710 6,00%
3,371,710 4,642,750 7,00%
4,642,750 15,475,835 8,00%
15,475,835 10,00%

 

  1. 4.   Les honoraires d’avocat –  il est important de prendre un avocat spécialisé en droit immobilier qui vous accompagnera tout au long du processus d’achat de votre appartement. Il est conseillé de vérifier le montant de ses honoraires au début de l’opération. Ils varient généralement entre 1% et 2 % hors TVA.

 

  1. Les frais d’enregistrement : pour les besoins d’inscription d’annotations ou d’enregistrement de la propriété auprès du Cadastre, l’Etat prélève différentes taxes et frais de dossier. La liste détaillée de tous ces frais vous sera remise par l’avocat. Son coût total varie entre 1,500 et 2,500 Nis.

 

 Lorsque le client recourt à un prêt hypothécaire pour financer l’acquisition du bien :

 

  1. Le courtier en crédit immobilier – prendra en charge l’ensemble de la procédure bancaire en vous proposant de gérer pour votre compte toutes les démarches administratives relatives au financement, ainsi que la négociation de vos conditions d’obtention du prêt. Honoraires: entre 1% et 1,5 % HT du montant emprunté.
  2. Les frais du dossier d’emprunt – il s’agit du montant perçu par la banque qui vous accordera le prêt. Il s’élève généralement à  0,25% du montant emprunté.
  3. L’expert-évaluateur –La banque vous fournira la liste des experts accrédités par elle. Un de ceux-ci se rendra sur place, pour évaluer la valeur vénale du bien, qui servira de garantie hypothécaire à la banque. Tarif : entre 1000 et 5000 Nis selon l’emplacement et la valeur du bien acquis.

 

Il est primordial de bien planifier l’achat de votre appartement, en faisant appel à un avocat qui vous exposera en détail tant le côté économique que juridique de toute la procédure d’acquisition.

L’information ci-dessus ne saurait remplacer des conseils juridiques. Pour toute information supplémentaire, n’hésitez pas à nous contacter, nous serons ravis de répondre à vos questions.

Par Maître Galit Zamir pour Tel-Avivre – Tél. français (appel local) : 01-77381251- Tél. en Israël : 077-3505530 (cabinet)

Portable : 054-5977768 –  email – Site Internet 

103 rue HaHashmonaim, 2 eme etage BP 20485, Tel Aviv 6713319

12 Place ( Kikar) Haattzsmaout, 5 eme etage Netanya 4227129

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13 Responses to Combien coûte réellement l’achat d’un appartement en Israël ?

  1. Il est bon d’ajouter à tout cela que les promoteurs en Israël se permettent tout, et agissent en bandes organisées, il est courant qu’en achetant un appartement neuf en Israël la saison qui suit votre achat vous ayez des infiltrations d’eau de pluie, il est courant que les appartements sont livrés sans aucune isolation acoustique car les Israélien ne savent pas ce que sais ce qui fait que vous habitez dans un bel immeuble tout de marbre vêtu mais vous êtes réveillés par les voisins qui se douchent ou font pipi, il faut savoir qu’en Israël il n’y a absolument aucune couverture juridique, si comme je l’ai fait vous saisissez la justice vous devez compter au minimum 40.000 shekel pour commencer en frais d’avocats et de justice sans avoir un soupçon d’espoir au bout d’un an un régal financier pour les avocats francophones qui ne valent pas plus que les autres, bon à savoir quand vous achetez un appartement en Israël c’est le début de l’enfer et absolument personne ne vous aidera et surtout votre propre avocat!

  2. Merci pour ce document ! C’est plus clair maintenant !

  3. cest un squandale cette hausse des prix de limmobilier

    il vauter une loi contre lescroquerie immobiliere

    surtout a Telavive

    • Il n’y aura jamais de loi contre l’escroquerie immobilière en Israël, la puissance des cablan fait que même des experts et des avocats se font acheter, les juges sont tout à fait impuissant, en revanche si vous ne payé pas une amende je vous garantie que la justice est très rapide et les sanction assez assassines, mais les promoteurs immobilier eux ordonnent à la justice et c’est pour cela qu’une fois que vous avez payés un logement plus personne ne vous répond ou bien on vous dis saisissez la Justice, car ces canailles savent qu’il n’y a aucune justice qui s’applique contre eux.

  4. A ce tarif, il est préférable de vivre sous une grande tente, et de plus les hivers sont court!

    Et pour l’achat d’un terrain est ce idem ????

    • non pas vivre sous une tente mais trouver un moyen pour combattre la mafia organisée des constructeur et des promoteurs immobilier et aussi de la justice qui n’est jamais rendu.
      Acheter un terrais pour construire c’est bien mais après faut avoir la force et l’énergie pour affronter le constructeur et les avocats.

  5. l idéal un super camping car zéro Credit zéro arnona zéro taxe bref le rêve vu l économie réalise je bouffe tout les soir au Resto et j habite dans tout Israel gratuit ,cela dit faite attention a tte l installation d eau ils mettent des tuyau en acier et mélange du bronze résultat de l eau rouillée sort des robinet et bouche les canalisation un scandale tout ça pour économiser a la construction ils n utilisent pas de cuivre trop cher alors que c est le plus saint pour la santé pour faire chier avec des loi a la con ils savent en Israel mais pour l important y a personne

  6. Bonjour nous devons faire notre allya ma femme mes enfants et moi et franchement vous me faites peur car nous allons tout mettre sur ce départ au risque de tout perdre comment faire pour l achat d un appartement sans risque merci d avance

  7. Pergay catherine

    Bonjour,
    Il est très difficile de se rendre compte des prix car ils sont en shekels.
    Même après le change , je ne suis pas sûre de comprendre.
    Pourriez vous me dire ce que l’on peut avoir comme type de domicile ou terrain pour 140000euros.
    Je sais que c’est peu, mais est ce possible d’avoir80m2? Et deux chambres.
    J’aime l’espace et la lumiere et il me faut 2 chambres a coucher. Merci.

    Mme pergay

  8. Bonjour,
    je cherche pour ma famille et moi un 2 ou3 pièces à rénover même en très mauvais état car peu de moyen
    financier et nous voulons de tout coeur vivre en Israel , on ne veut plus vivre en France , mon voeux le plus cher c’est d’amener ma famille sur place merci d’avance de tout coeur tel 0626184412

  9. Bonjour, Je vends ma maison. Les Tibériade nouvelles et uniques. Le meilleur emplacement et belle ville, avec une superbe première ligne de Galilée. bâtiment de charme avec très peu de voisins Acotiim appartement, construit et équipé dans la conception et la plus haute qualité. Le coût est de 2 millions d’euros. Je suis propriétaire de l’appartement sans médiation. Les personnes intéressées s’il vous plaît envoyer Mayall à [email protected]
    Je vous écris par Trgomon Google, désolé si elle est pas vraiment traduit correctement.

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