revenus fonciers

Impôts sur les revenus fonciers entre la France et Israël

Vous faites votre aliyah ?

Conserver en France des investissements locatifs immobiliers est un choix judicieux à plusieurs titres. D’une part, ce placement procure un complément financier appréciable lors de vos premières années en Israël.

D’autre part, l’immobilier, outre le qualificatif de valeur refuge qu’il véhicule, est le seul moyen de se constituer un patrimoine grâce à l’emprunt bancaire. Toutefois, il est préférable d’en organiser la gestion en votre absence. Confier l’administration de vos biens à un professionnel est conseillé. Il est, en effet, très difficile d’ordonner des travaux de réparation ou d’encaisser des loyers à quatre mille kilomètres de distance. Par ailleurs, le déménagement n’est pas sans incidence fiscale en France (pays de la source des revenus) comme en Israël (pays de résidence de celui qui perçoit les revenus).

1. Pour la France

Obligation de déclaration

Le changement de résidence fiscale ne vous dispense pas de déclaration. Le critère qui détermine si vous devez déclarer vos revenus fonciers en France est le lieu de situation des biens dont vous tirez ces revenus (la « source » des revenus fonciers). Si vous êtes propriétaires de biens directement ou si vous êtes titulaires de parts de société civile immobilière assujettie à l’impôt sur les revenus (la plupart des sci) dont le patrimoine immobilier est situé en France, vous êtes dans l’obligation d’effectuer une déclaration sur ces revenus en France, au centre des impôts des non-résidents qui se trouve à Noisy le Grand. En cas de sci, il s’agit même de déposer deux déclarations: une au nom de la société (n. 2072) au centre des impôts de son siège social et une pour vous.

Le corolaire à la déclaration est l’imposition.

Plusieurs régimes d’imposition coexistent. Le calcul de la base imposable n’est en principe pas modifié que l’on soit résident ou non-résident.

Nous rappellerons simplement qu’il existe un régime micro-foncier : En cas de perception de loyer d’un montant inférieur à 15000 euro par an, le propriétaire peut sur option ne déclarer que le montant de ses recettes. Le fisc procède à un abattement forfaitaire de 30% et impose les 70% restant sur le revenu. Le régime est optionnel et le propriétaire s’il l’estime plus avantageux peut être imposé au régime réel.

Quelle que soit son option (réelle ou micro foncier), le contribuable sera imposé selon le barème de l’impôt sur le revenu avec un minimum de 20% sauf à prouver que s’il résidait en France, son imposition serait inférieure à 20% au vue de sa situation familiale et de ses revenus mondiaux.

En Juillet 2012, le nouveau gouvernement a introduit l’imposition aux prélèvements sociaux (csg, rds) au taux de 15.5% pour les non-résidents.

Dès lors, l’imposition sera en principe au minimum de 20+15.5 soit 35.5% sur les revenus fonciers nets.

2. Pour Israel

Si le propriétaire est résident à l’étranger (ici en Israël), l’Etat de sa résidence peut vouloir imposer les revenus de source française. Le principe en Israël est l’imposition sur les revenus mondiaux des résidents israéliens. Deux atténuations sont à noter:

La convention fiscale entre la France et Israël pour éviter les doubles impositions

Dans son article 6, elle dispose que les résidents d’un Etat ayant des revenus fonciers dans l’autre Etat ne seront imposables que dans l’autre Etat. Ce qui revient à dire qu’un résident Israélien qui a en France des revenus fonciers ne sera imposable qu’en France sur ces revenus. En revanche, en principe (sauf paragraphe suivant), les résidents israéliens doivent déclarer ces revenus en Israël. Il est en effet probable que ce revenu soit intégré au revenu global pour calculer le taux d’impôt sur le revenu effectif du contribuable israélien.

Nouveaux résidents

Si les propriétaires ont fait leur alya après le 1er janvier 2007 et sont donc considérés comme des nouveaux résidents, ils bénéficient de dispositions extrêmement favorables : pendant dix ans suivant leur arrivée en Israël, ils seront totalement exemptés de déclaration sur leurs revenus dont la source est hors d’Israël et totalement exonérés d’impôt sur ces revenus. De la même manière, en cas de vente de biens immobiliers en France, elle n’aura aucune déclaration sur les plus-values à faire au fisc israélien durant dix ans suivant sa date d’alya. Attention! Ces revenus et plus-values de source française, seront tout de même assujettis à déclaration et à imposition en France.

 

Ce document ne constitue pas une consultation juridique et ne remplace pas un conseil juridique et/ou fiscal spécifique. Nous serons heureux de répondre à vos questions et / ou des éclaircissements sur ces questions en général. Notre entreprise est spécialisée dans le conseil fiscal (impôt sur le revenu, impôt sur les plus-values, TVA) et, sur les transactions immobilières, les sociétés et la fiscalité internationale.

Me Johann Habib

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